Impulsionado pelos programas de oferta de habitação social do Governo Federal, o mercado de construção teve uma explosão grandiosa, com considerável aumento na procura de terrenos para implantação de novos empreendimentos. Esse aumento teve como consequência a elevação dos preços dos imóveis, que sentimos muito nas principais capitais e regiões metropolitanas do país.
Com esse movimento, também ficou mais difícil encontrar bons terrenos, principalmente para habitações de baixa renda, quando o preço do espaço tem maior peso sobre a decisão de investimento. Nesses casos, as construtoras procuram terrenos menos valorizados, normalmente localizados em regiões mais afastadas e com menor presença de infraestrutura urbana, infelizmente.
Porém, uma decisão precoce, sem um melhor conhecimento sobre a realidade local, pode resultar na completa degradação da qualidade de vida dos futuros habitantes do empreendimento ou, dependendo dos requisitos para regularização da construção, inviabilizar o seu lançamento, culminado em perdas significativas para o empreendedor.
Condomínio do programa MCMV atingido por inundação em Duque de Caxias, RJ (http://goo.gl/oCFWzR)
No primeiro caso, uma construtora compra um terreno em uma área susceptível à ocorrência de inundações, mas ninguém fica sabendo disso. O condomínio fica pronto, é lançado e dezenas ou centenas de pessoas vão ocupar o local, que, um dia, será alagado, gerando prejuízos e perdas para uma população que já se apresenta em uma situação socialmente vulnerável .
No segundo caso, a construtora compra o terreno, faz os projetos de implantação e os apresenta na financiadora para aprovação, como por exemplo, a CAIXA Econômica, que financia empreendimentos do programa Minha Casa Minha Vida. Porém, como no caso da CAIXA-RJ, dependendo do local do terreno, é exigido um estudo de cota de segurança, ou seja, um estudo que demonstre que a construção está protegida de eventuais cheias em rios próximos, considerando uma probabilidade de ocorrência pré-definida.
Estudo realizado, a construtora descobre que o terreno está sujeito a inundações fluviais com mais de um metro de alagamento, em uma grande parte da área onde serão construídas as edificações. Sem a aprovação do projeto, a construtora fica numa verdadeira sinuca de bico, precisando decidir se modifica seu projeto, elevando a cota de arrasamento do terreno, que pode resultar em investimentos exorbitantes, ou procurar implementar estruturas de controle de inundações, como diques e canalizações do rio, gerando maior risco residual futuro para o empreendimento.
Em um caso recente, a AquaFluxus elaborou um estudo para um empreendimento na região metropolitana do Rio de Janeiro, no qual, o resultado da simulação do evento de cheia no rio indicou o alagamento de cerca de 70% de todo o terreno, com alturas de 1,30m até 1,90m, dependendo do risco hidrológico.
Em um terreno com quase 40.000m² de área, a necessidade de prever um aterro de quase 28.000m² com altura média de 1,50m, pode resultar em um investimento em movimentação de terra de mais de R$400.000,00, entre a aquisição, transporte, espalhamento e compactação do material.
Existem soluções que poderiam evitar a necessidade de tanta movimentação de terra, como a adoção de diques de proteção nas margens do rio. Porém, a implantação desse projeto também incorrerá em um maior investimento, não previsto inicialmente pela construtora.
A incorporação da exigência de estudo de avaliação de risco de inundação, para definição da cota de segurança de empreendimento próximos a eixos fluviais, já á uma grande vitória da sociedade, que ganha em segurança e deixa de ver uma parte de seus impostos serem gastos em construções fadadas à degradação.
Vamos cobrar dos governantes que as obras civis tenham mais segurança, contribuindo também para a tão falada cidade resiliente.
Para saber mais sobre a cota de segurança ou cota de arrasamento, leia os textos abaixo e, se interessar, baixe nosso e-Book gratuito Cota de Segurança.
